Узнайте, как правильно учесть продажу недвижимости или земли, требующей государственной регистрации. Получите информацию о необходимых документах, процессе регистрации и бухгалтерском учете операций.
Понятие недвижимых вещей (недвижимое имущество, недвижимость) дано в статье 130 Гражданского кодекса РФ. К недвижимости относятся вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, такие как земельные участки, здания, сооружения и т.п.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор продажи недвижимости обязательно заключается в письменной форме (простой или нотариальной) с изложением условий, предусмотренных статьями 554 и 555 ГК РФ.
Право собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации на основании статьи 551 ГК РФ и переходит к новому владельцу только на дату такой регистрации. Регистрацию необходимо проводить в учреждении юстиции по месту нахождения недвижимого имущества.
Следовательно, передача здания покупателю до государственной регистрации сделки еще не означает, что право собственности на недвижимость перешло к новому владельцу. Нередко здание передается новому владельцу, когда регистрация права собственности еще не завершилась, и получается, что по закону владеет зданием старый владелец, а эксплуатирует - новый. Представляется, что эксплуатационные расходы в таком случае не могут быть учтены в составе расходов нового владельца, которые уменьшают налогооблагаемую прибыль на основании статьи 252 Налогового кодекса РФ, так как являются экономически необоснованными. Причем и переоформить договоры с некоторыми поставщиками услуг (тепло, газ, вода и т.п.) на нового владельца здания без государственной регистрации права практически невозможно. Данную проблему можно решить, заключив договор аренды здания на период от даты акта передачи здания новому владельцу до даты перехода права собственности. При этом эксплуатационные расходы относятся к арендованному зданию и правомерно уменьшают налогооблагаемую прибыль нового владельца.
Согласно пункту 4 статьи 85 Налогового кодекса РФ, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны не позднее 10 дней после регистрации направить в налоговый орган по месту своего нахождения информацию о зарегистрированных сделках. Следовательно, информация о сделках попадает в налоговые органы. Организациям, приобретающим недвижимость в других субъектах Российской Федерации, необходимо встать на учет по месту нахождения недвижимости на основании статьи 83 Налогового кодекса РФ во избежание штрафных санкций в соответствии со статьями 116 и 117 Налогового кодекса РФ.
При передаче объектов недвижимости покупателю ранее перехода права собственности на эти объекты возникает необходимость в правильном бухгалтерском учете таких операций. В данном случае речь идет о продаже недвижимости, требующей государственной регистрации, такой как здание или земельный участок.
Для бухгалтерского учета операций по реализации недвижимости до перехода права собственности к покупателю можно использовать следующую схему:
Формирование ОНА
При заключении договора купли-продажи здания и земельного участка, где предусмотрено, что регистрация в Росреестре и переход права собственности произойдут после полной оплаты, необходимо сформировать отложенные налоговые активы (ОНА) на счете 09 "Отложенные налоговые активы". ОНА будут погашены в момент перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю.
Бухгалтерский учет доходов и расходов
Доходы и расходы от реализации недвижимого имущества признаются в бухгалтерском учете на дату регистрации перехода права собственности. До момента признания доходов и расходов от выбывания объекта основных средств (недвижимости), продавцам рекомендуется использовать счет 45 "Товары отгруженные" с открытием субсчета "Переданные объекты недвижимости".
В случае, когда передача недвижимости по акту и регистрация права собственности на данное имущество к покупателю происходят в разных отчетных периодах, у организации возникают временные разницы и отложенные налоговые активы (ОНА), которые погашаются в момент перехода права собственности на недвижимость к покупателю.
См. также
Что такое амортизационные отчисления простыми словами?
Пример бухгалтерских записей
Приведем пример бухгалтерских записей для учета операций по реализации недвижимости:
| Счет | Сумма | Описание |
|---|---|---|
| 45 | Сумма продажи | Зачисление денежных средств на счет "Товары отгруженные" |
| 09 | Сумма продажи | Создание отложенного налогового актива на счете "Отложенные налоговые активы" |
В результате проведения таких записей, доходы от реализации недвижимости будут признаны, а также будет сформирован отложенный налоговый актив, который будет погашен при регистрации перехода права собственности к покупателю.
Согласно ПБУ 9/99 "Доходы организаций", одним из условий признания выручки в бухгалтерском учете является переход права собственности. Поэтому для признания доходов от реализации недвижимости необходимо, чтобы право собственности перешло к покупателю. До этого момента сумма продажи будет списана на счете 45 "Товары отгруженные", а на счете 09 "Отложенные налоговые активы" будет сформирован соответствующий отложенный налоговый актив.
В случае, когда передача недвижимости и регистрация права собственности происходят в разные отчетные периоды, возникают временные разницы и отложенные налоговые активы (ОНА), которые будут погашены при переходе права собственности к покупателю.
