Удержание имущества контрагента в счет долга

Право арендодателя на удержание имущества арендатора в случае задолженности по арендной плате. Обязанности арендодателя по обеспечению сохранности удерживаемого имущества. Примеры из судебной практики и удержание имущества при банкротстве.

Ситуация: Арендатор длительное время не оплачивал арендные платежи. Арендодатель, воспользовавшись своим правом, расторг во внесудебном порядке договор аренды и запретил сотрудникам арендатора доступ в помещение.

Кроме того, Арендодатель опечатал помещение и запретил Арендатору вывозить свое имущество. При этом должнику было указано, что имущество удержано арендодателем в качестве обеспечительной меры.

Вопрос: Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора в случае наличия задолженности?

Ответ: По общему правилу арендодатель вправе удерживать имущество арендодателя, в качестве обеспечительной меры. Например, в случаях если есть задолженность по арендной плате. Однако есть целый перечень требований и условий, при которых удержание имущества должником будет законным.

Обоснование ответа:

В пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 прямо сказано, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Такая позиция высшего суда основана на статье 359 ГК РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Однако удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у кредитора (арендодателя) на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника или получением помимо его воли.

Необходимость описания и уведомления

Арендодатель, должен описать такое имущество и уведомить арендатора об удержании. Такой вывод основан на следующем: к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано. Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 31.01.2011 № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150.

Обязанность обеспечить сохранность

Арендодатель, удерживающий имущество, должен обеспечить его сохранность. Такая обязанность вытекает из ст. 343 ГК РФ, согласно которой залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого имущество находится) обязаны обеспечить сохранность заложенного имущества.

Примеры из судебной практики

Пример 1: В Определении № 305-ЭС22-4687 Верховного Суда РФ от 10 октября по делу № А40-52240/2021 рассматривался спор об истребовании имущества музея из незаконного владения компании, которая удерживала его в связи с невыполнением обязательств должником. Суд пришел к выводу о допустимости удержания имущества при наличии задолженности.

Пример 2: В рассматриваемом споре, связанном с подрядными работами, Верховный Суд сделал вывод о том, что подрядчик имел право удерживать вещь в связи с невыполнением обязательств заказчиком. В данном случае, подрядчик передал удерживаемую вещь на ответственное хранение, при этом сохраняя владение ею.

Удержание при банкротстве

В случае банкротства должника, удержание имущества реализуется по аналогии с правилами о залоге. Ретентор обязан передать удерживаемую вещь в состав имущества должника, но только в той процедуре банкротства, в которой возможно обращение взыскание на заложенное имущество.